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宅基地的租赁与农村房屋的买卖 |
| 作者：本站 来源：本站原创 发布时间：2008-2-11 12:34:57 发布人：admin |
二零零二年一二月九届全国人大常委会第三十一次会议审议地《中华人民共和国民法（草案）》第二编物权法第一百六十九条规定：“宅基地应用权不得单独转让。建造在该宅基地上地住房所存在权转让地，宅基地应用权同时转让。”这一规定，在二零零四年一零月一五日《中华人民共和国物权法（草案）》委员长审议稿中未作修改，全国人大法律委员会经研究以为，这个问题比较复杂，需要进一步研究。
由于包括宅基地在内地农村土地是属于集体所存在地，不允许土地所存在权转让。相似地问题，在国存在土地场合，现行地做法是国存在土地应用权地出让和转让。依思维地惯性，人们很自然地便想到“宅基地应用权”地转让，而非“宅基地所存在权”地转让。接下来地问题，便是讨论宅基地应用权能否转让。这种思维路径，在不知不觉之间，便步入拉一个误区，一个非此即彼、二者仅能选对其一地误区，以致问题地讨论陷入僵局，难能取得进展。
上述僵局地陷入，一个关键地原因在于思维局限于“物权”范畴，无论是“宅基地所存在权”还是“宅基地应用权”，无不是物权，仅在物权范畴内寻找解决方案，难免引起“山穷水尽疑无路”。假如思维开阔一些，同一问题可否在“债权”范畴里解决呢？一旦这样思索问题，很快俺们就会发现“柳暗花明又一村”拉。 对上述物权法草案地规定，存在不赞成见。一种看法以为，农夫地宅基地是由村里分配无偿取得地，是农夫基本地生活保障，农夫出门打工地，好象回乡，如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上地住房可以在集体内部转让，但能否在集体之外转让宅基地上地住房，需要慎重考虑。假如允许在集体之外转让，还会涉及村地建设发展规划。另一种看法以为，创建在宅基地应用权上地住宅所存在权属于农夫，对该住宅农夫存在权处分，从长农夫地融资途径考虑，也应当允许宅基地应用权流转。租赁作为一种债之关系，首要是由当事人签订租赁合同地方式发生，俺国合同法第十三章所规定地“租赁合同”，首要是规范这一问题。值得引起俺们关注地是，租赁权除拉基于合同发生之外，还可以基于法律规定发生，这一问题，无论是在日本（暂登记担保法第一零条）还是在俺国台湾地域地立法中，均已存在。
其一，农村房屋买卖存在现实地必要，亦非现行法所禁止。在农村，村民子女考取大学，户口由农村迁入城市；子女在城市定居后，父母随子女共同生活而脱离农村，亦颇为常见；农夫进城打工或做生意，一朝发达，在城里购买商品房而举家搬迁，脱离农村，也已非常普遍；偏远乡村村民到农村集镇经商，久而久之，感到租房不如买房者存在之；城里人憧憬田园牧歌式生活，愿意在农村购一住所者存在之；城市下岗工人摇身一变，上山下乡，由工业工人变为农业工人甚至农场主者亦存在之；村民生老病死，成员构成变动不居，而居住需求也随之变化不定，存在需存在供，买卖之势，日趋上升。另一方面，土地整治法第六十二条第四款仅规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地地，不予批准。并没存在禁止农村房屋地出卖 比如，台湾地域民法债编一九九九年修订后，增订第四百二十五条之一，规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所存在，而仅将土地或仅将房屋所存在权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得应用期限内，存在租赁关系。其期限不受第四百四十九条第一项规定之限制。”（租赁期限不得愈二十年之限制）“前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得请求法院定之。”
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